by 
Les 20 coses amb què el taxador calcula el preu del teu pis
Quan un taxador rep un encàrrec, comprova les dades del cadastre, la coincidència dels mesuraments i els anys d’antiguitat que té la construcció de l’edifici. És aleshores quan arriba el moment de l’entrada del professional, que va amb càmera de fotos i mesurador de punter a la mà. També amb un full per fer els seus apunts, unes notes que seran crucials tant pel venedor com pel comprador. Aquesta taxació determinarà, entre altres coses, la viabilitat de la hipoteca i de la compravenda. Tot seguit, tres experts desgranen els aspectes que sumen i queden en la valoració d’un pis. Cada habitatge és un món i tot és matisable, però el primer que cal tenir clar és que hem de deixar de banda el valor emocional i centrar-nos en el real. I no, aquí no hi entren ni els mobles fets a mida ni els electrodomèstics d’alta gamma.
La situació.
Probablement, el factor que més valor sumi a la vivenda. «La localització és el valor més determinant, ¿però què és exactamenTt? Té molt a veure amb l’accessibilitat als serveis», indica César Escobar, codirector de Control de Valoració de la societat de taxació Tinsa. Coincideix amb ell la taxadora de Tasgal María Teresa Manteiga López, que assegura que la ubicació «és el criteri que pesa més davant d’altres com l’estat de l’edifici o els metres de superfície».
Serveis de lentorn.
Aquí entren dotacions com els hospitals, els col·legis i el transport públic. També el fet que hi hagi comerços i supermercat.
Comparativa a la zona.
«A tots ens agraden més uns carrers que altres. Potser prefereixes que sigui menys sorollosa i puguis parar un moment en doble fila a descarregar», indica Escobar. Manteiga afirma que a Tasgal fan una anàlisi de mercat, buscant pisos similars en venda als quals trucar i fer una simulació de compra per assabentar-se de les característiques del pis i del preu a què es ven. De la mateixa manera, es recolzen en portals immobiliaris per conèixer les pretensions dels venedors de la zona. «Al Col·legi tenim un conveni a nivell estatal amb el de Registradors de la Propietat d’Espanya que ens dóna accés a un programa on podem veure el registre, per saber quant s’han venut els habitatges d’un carrer determinat a l’últim any. Aquí et donen preu de venda i superfície, dues dades fidedignes. Però és clar, després cal anar a veure com estan aquests pisos i els edificis», assenyala Carballido.
Estat i qualitat de la façana, la coberta, el portal i les zones comunes. Per què al mateix carrer es valoren més uns edificis que altres? La resposta depèn en gran mesura de com es trobin els elements esmentats. «La qualitat de la façana, del portal o de les zones comunes canvien a cada edifici», apunta Escobar. El fet que es tracti d‟una urbanització o no també es té en compte.
Ascensor.
És, sens dubte, un altre gran factor determinant per als tres experts consultats. «És un condicionant grandíssim, possiblement el que més retreu el valor quan no n’hi ha, sobretot a partir d’un tercer pis», apunta Carballido. Manteiga quantifica el possible valor afegit: «Pot suposar un augment del valor del pis de fins a un 40 %». Escobar matisa que es pot tractar d’un bloc baix en què la seva absència afecti poc o bé d’habitatges recents on tots compten amb un, per la qual cosa en aquests casos tenir-lo no resulta tan determinant.
Plaça de garatge i traster.
Incrementen el valor de l’habitatge, encara que no s’adquireixi algun d’aquests dos elements al moment de la compravenda. «El mer fet que el pis hi tingui accés l’encareix», assenyala el professional de Tinsa, amb qui coincideixen els dos experts restants. L’alta demanda de lloguer de les places de garatge, i des de fa uns anys també dels trasters, fins i tot trobant-se en un carrer diferent del de l’habitatge, avalen aquesta realitat.
Que hi hagi un comerç al baix o no.
Que el baix de l’edifici compti amb un negoci pot desequilibrar la balança cap a allò negatiu. «Si és una activitat que genera soroll o un ambient poc recomanable, se sol considerar com un punt en contra i, per tant, reflectir-se com una devaluació del valor de l’immoble», diu Escobar.
Zones comunes i despeses de comunitat.
«Mirem els serveis, també si l’habitatge compta amb aigua calenta i calefacció central, si hi ha porteria o porter automàtic… Tots aquests aspectes incidiran en la valoració», comenta el president del Col·legi corunyès. Les despeses de comunitat són un aspecte que els compradors tenen molt en compte a lhora de comprar o no. Escobar assenyala que «si són alts, la persona es fa enrere perquè no deixen de ser despeses fixes mensuals».
Alçada de planta.
Com a norma general, com més alt és el pis, més augmenta la taxació. Els pèrits coincideixen que les plantes més altes són també les menys sorolloses, les més assolellades i lluminoses, amb el consegüent estalvi en calefacció.
Orientació.
No és el mateix una orientació nord, que amb prou feines té radiació solar al llarg del dia més enllà de la primera i l’última hora del dia als mesos d’estiu, que la sud, on el sol incideix durant tota la jornada al llarg de tot l’any, fent les estades més càlides. Aquesta última és la que aporta més valor a l’habitatge.
Interior o exterior.
La llum juga aquí de nou un paper determinant, atès que en un pis exterior entra a dojo, mentre que en un que dóna a un celobert, no. Les vistes són un altre d’aquells condicionants que cal tenir en compte.
Superfície.
Pot ser clau a lhora de fixar el preu. En condicions on la resta de variables siguin similars, els pisos amb més superfície computable tindran un valor més alt. Als pisos petits, els valors unitaris per metre quadrat són més alts que als grans.
Distribució.
No importen només els metres que té la vivenda, sinó quants són útils. Els passadissos llargs, que se’ls resten a les altres habitacions, i els espais morts, devaluen l’immoble. La distribución la revisen amb cura. Les estades de què disposa el pis també li aporten valor. Computa el nombre de dormitoris, el de banys i lavabos. Un altre dels elements que poden sumar o restar és l’alçada dels sostres.
Terrassa.
S’han revaloritzat amb la pandèmia i aportaran un valor afegit sempre que tinguin ben controlada la humitat.
Acabats i materials.
La qualitat dels acabats interiors és fonamental. No és el mateix una tarima de roure que una de segona. Cada cop es valora més l’eficiència energètica i la sostenibilitat. En termes generals, la qualitat d’un pis d’obra nova o de segona mà, és determinat per tres aspectes: la bona execució dels treballs de construcció, els materials emprats i els acabats.
Estat de conservació i reformes.
S’estableixen tres nivells a Tinsa per catalogar l’estat de conservació: el pèssim quan cal reformar; l’intermedi, en què es podria entrar a viure; i el reformat. En aquest darrer cas, no val fer els comptes a la nostra manera. «Si el pis me’n va costar 200.000 i li vaig fer una reforma de 100.000, no en té un valor de 300.000. Perquè potser la persona que el compra no vol aquestes aixetes d’or o els mecanismes de llum que el vas ficar», adverteix Escobar. Un pis reformat es pot revalorar entre un 10 i un 15% més el valor de la reforma, sobretot si es tracta d’una integral, apunta Manteiga, que revela que les reformes que incrementen més el valor d’un pis són les tendents a una millora de l’eficiència energètica, com ara la substitució de finestrals, l’aïllament tèrmic i acústic. També les efectuades a cuina, banys i paviments del pis. «Si hi ha reforma, calculem també el preu dels materials», afirma Carballido.
El mobiliari i els electrodomèstics no compten.
Per molt que hagin costat aquests mobles de fusta massissa fets a mida o el frigorífic d’alta gamma, no computen a les taxacions. La raó és molt senzilla. «Avui poden estar, quan valoraré jo el pis, i demà no, perquè se’ls hagin emportat d’un dia per l’altre», assegura Escobar, que manté que el taxador procura és trobar valors estables en el temps, per això que no puguin quantificar allò que té a veure amb el mobiliari o la decoració.
El propietari sempre tendeix a pensar que el seu pis val molt més que el preu que estimarà la taxació. «El valor que perceben no és altre que l’emocional, perquè generalment creiem que el que és nostre és el millor i el més valuós. Cal ser realista, i moltes vegades els hem d’explicar als propietaris que una vegada han decidit vendre el seu bé més valuós, han de deixar de pensar en els seus millors records. Això sempre anirà amb tu, però no ho pots afegir al valor de casa teva», explica Manteiga, que també retrata el que pensa que els seus mobles són impagables: «Hem de dir-los que els mobles no sumen valor a la vivenda, ja que normalment no interessen al comprador, segurament d’un gust i un estil decoratius diferents». Carballido parla des de la seva experiència. «La gent normalment et ve a fer un encàrrec, et pregunta quant val el seu pis i et diu que està molt bé. Però després entres i veus que no li toca el sol tot el dia, o que no té ascensor… En aquest punt, cal dir que tenim una junta de govern que revisa les valoracions». Escobar també recorda que els taxadors són inspeccionats pel Banc d’Espanya. «En el preu de venda sí que entra tot el que vulguis vendre, però a la taxació, no», sentencia el professional.
