Obligacions i drets del comprador i venedor a la compravenda d’un habitatge

Si vols vendre casa teva o si estàs pensant en comprar-ne una, has de saber que en tots dos casos tens obligacions. I també drets. En aquest article t’expliquem les unes i les altres. Heu de recordar que la venda (i l’aplicació de drets i obligacions) serà vàlida des del moment de la signatura del contracte, que és quan es tanca realment l’acord. Això sí, abans de la signatura del document, podeu prendre, a més, una sèrie de mesures que també us detallem.

Mesures que cal prendre abans de la signatura del contracte

Abans de signar un contracte de compravenda d’una casa, sobretot un habitatge de segona mà, és molt probable que hagis realitzat abans un contracte d’arres (el senyal o reserva), per la qual cosa, en aquest cas, les condicions principals estaran ja pactades.

No obstant això, entre la signatura d’aquest document i la del contracte de compravenda, s’han de prendre certes mesures per garantir els drets del comprador:

Comprovació física de l’habitatge

Convé revisar bé l’estat de l’habitatge. Si cal, has d’anar acompanyat d’un professional, per intentar detectar-hi «vicis ocults».

En aquest sentit, i suposant que n’hi hagués algun, la llei concedeix una sèrie de garanties. Entre elles, si l’habitatge fa menys de 10 anys que està construït, seran responsabilitat del venedor i del constructor els vicis que provoquessin la ruïna de l’edifici i fossin causats per defectes de la construcció. La Llei d’ordenació de l’edificació exigeix l’assegurament de la construcció durant uns terminis determinats per al cas de possibles vicis.

Assegurar-te de la situació jurídica

Per això pots anar al Registre de la Propietat, on sol·licitaràs una nota simple de la situació de l’habitatge. Amb això es verificarà qui en són els titulars o propietaris actuals i si en té càrregues (hipoteques, etc.).

El fet que apareguin càrregues no és rellevant, sempre que quan es vagi al notari a fer l’escriptura pública s’adquireixi l’habitatge lliure de càrregues i així figuri a l’escriptura (perquè el notari ha de corroborar que tot està en ordre per evitar un frau , en aquest cas al comprador).

És essencial, a més, que en comprar l’habitatge els qui signen com a venedors siguin veritablement els propietaris de l’habitatge, ja que són els que tenen la facultat de poder vendre’l.

Comprovació fiscal

El venedor t’ha de facilitar el darrer rebut de l’IBI (Impost de Béns Immobles) que hagi pagat, per assegurar-te que està al corrent de pagament.

A més, convé que et doni una nota de la comunitat de veïns on es pugui verificar la situació en què es troba respecte a les despeses de comunitat, signada pel secretari. Si compres un habitatge on el venedor deu diners a la comunitat, des del moment que l’adquireixes, seràs qui hagi de pagar aquest deute.

En aquest sentit, cal informar-se de si deuen o no diners i també sobre si la comunitat preveu fer aviat alguna obra extraordinària que suposi un desemborsament posterior a la compra. Tots dos supòsits podrien significar la negociació del preu del pis a la baixa abans de tancar el contracte.

Obligacions i drets del comprador

Obligacions

Després de signar el contracte de compravenda, el comprador està obligat a:

• Pagar el preu de l’immoble en el temps i el lloc establerts. Si no es fixessin, s’abonarà en el moment de fer el lliurament de l’habitatge
• Pagament de despeses i impostos: heu d’abonar la Inscripció al Registre de la propietat i l’IVA, en cas de ser habitatge nou, o l’ITP (Impost de Transmissions Patrimonials), si es tracta d’un habitatge de segona mà.

  Drets del comprador

• La publicitat de la casa s’ha d’ajustar a la realitat: no hi pot haver publicitat enganyosa, i és així per llei. La Llei de Dret a l’Habitatge assenyala que l’oferta, promoció i publicitat adreçades a la venda o l’arrendament d’habitatges s’han d’ajustar als principis de veracitat, «de manera que no amaguin dades fonamentals dels objectes a què es refereixen i no indueixin o puguin induir els destinataris a cap error amb repercussions econòmiques”.
• No poden existir clàusules no negociades ni abusives que carreguin despeses que no corresponen al comprador.

Drets i obligacions del venedor

Si vendràs la casa pel teu compte, sense la mediació d’una agència, has de conèixer tots els tràmits necessaris, ja que ningú t’ajudarà a fer les gestions. Així mateix, és important que sàpigues quines són les teves obligacions i els teus drets:

Drets

El venedor té dret a:

• Rebre del comprador el preu pactat en el temps i el lloc acordat. Si no és així, es pot anul·lar el contracte.
• Rebutjar una oferta, sempre que el rebuig no sigui per una raó il·legal.

Obligacions

El venedor està obligat a diverses qüestions:

• Custodiar i conservar el pis fins al lliurament: a la signatura del contracte normalment no es lliura l’habitatge, sinó que es lliurarà a la signatura de l’Escriptura Pública de Compravenda, per la qual cosa entre aquestes dues firmes el venedor està obligat a cuidar el immoble.
• Lliurar l’immoble: cal lliurar les claus en el moment de la signatura de l’escriptura pública.
• Assumir les obligacions recollides per la llei sobre vicis o defectes que poguessin existir a l’estructura de l’habitatge, oa l’habitabilitat.
• Despeses: les despeses per atorgar l’escriptura de compravenda són assumides pel venedor. Si el comprador requereix una còpia de lescriptura, ha dassumir la despesa ell.
• Impostos: ha d’abonar la plusvàlua municipal, un impost que el Tribunal Suprem «va tombar», però que de nou poden cobrar els ajuntaments, amb algunes modificacions.

Compte amb l’IBI! Teòricament ho paga qui sigui amo de l’immoble l’1 de gener de l’any de la venda, encara que la Llei d’Hisendes Locals assenyala que, en cas d’absència de pacte en contra, el venedor el pot repercutir proporcionalment sobre el comprador.

La majoria dels contractes de compravenda especifiquen com es farà el pagament d’aquest impost per evitar conflictes.