by 
Comprar per llogar manté l’atractiu a l’alça de tipus
Imagineu-vos que en aquest funest 2022 per al món dels diners, es troba una inversió a Espanya que hagi pujat al setembre un 8,6% interanual, segons dades de Tinsa, i que a més ofereixi un interès anual entre el 4% i el 5%. Doncs això mateix és el que ha aconseguit l’habitatge amb aquesta generosa plusvàlua (latent) i amb una rendibilitat molt bona en cas de tenir aquesta casa de lloguer. Però com indiquen aclaparament els prospectes financers, això és el passat i tant l’alça de preus com la rendibilitat del lloguer no estan garantits en el futur.
La pujada dels tipus d’interès davant d’una inflació galopant i la desacceleració econòmica obren un nou escenari per al mercat immobiliari i, per tant, per a un dels seus subsectors estrella com és el de l’habitatge. Aquí no es fa la valoració diària ni la volatilitat extrema que viuen els actius financers: tot és més pausat i es mou lent, amb retard, al ritme de l’economia real.
Però el món dels béns immobiliaris no dista gaire del financer ja que, com passa amb els bons, les pujades de preus provoquen caigudes de rendibilitats en el lloguer i al revés. I aquest entorn de tipus a l’alça, els rendiments del deute sobirà cada cop s’acosten més als del lloguer.
Luis Corral, conseller delegat de Fòrum Consultors Immobiliaris, concreta aquests moviments. Durant els darrers mesos el mercat de lloguer s’ha vist beneficiat a causa de les dificultats, especialment dels joves, per accedir a la compra d’un habitatge. L’equació de demanda/preu ha mantingut rendibilitats interessants per als inversors i és un refugi en temps de crisi. Les ciutats receptores de població i amb lloguer molt dinàmic (Madrid, Barcelona o Màlaga, entre d’altres) han vist incrementats els preus de compra d’habitatges i aquesta circumstància tendeix a disminuir lleugerament la rendibilitat del lloguer”. I afegeix: “en aquestes zones esmentades la rendibilitat bruta està entre el 4% i el 5% per les pujades de preus de compra. En contrast amb això, hi ha ciutats que arriben al 6%-8% perquè, encara que tenen una demanda menor de lloguer, els preus de compra no han pujat tant o s’han mantingut”, conclou.
Cristina Arias, directora de servei d’estudis de Taxacions Immobiliàries (Tinsa), situa la rendibilitat bruta –sense descomptar les despeses– del lloguer d’habitatge entre el 4,1% anual de Barcelona i el 5,1% de Saragossa dins les grans urbs espanyoles . “Entre les dues ciutats se situen Màlaga (4,3%), Madrid (4,4%), Sevilla (4,5%) i València (4,7%)”. I afegeix: “a la divisió per districtes d‟aquestes ciutats es manté l‟esquema centre-perifèria. Perifèries amb preus inferiors i més rendibilitats per lloguer i centres urbans amb preus superiors i rendibilitats més contingudes”, explica.
Així, a Madrid destaquen per rendibilitat del lloguer els districtes de Pont de Vallecas (6,4%), Sant Blai (5,9%) o Carabanchel (5,1%), ia Barcelona, Nou Barris (4,7%) ), Ciutat Vella (4,5%) o L´Exaimple amb un 4,3%. Un autèntic oasi de rendiment durant anys en un entorn de tipus zero. Però el panorama ha canviat. Ara fa un any, el bo del Tresor espanyol a 10 anys oferia una rendibilitat del 0,48% i ara es mou prop del 3,5% i amb expectativa a l’alça, a mesura que el BCE segueixi endurint la política monetària.
Consuelo Villanueva, directora d’institucions i grans comptes de Societat de Taxació apunta que “amb la incertesa de la pujada de tipus observem que la inversió en habitatge destinat al lloguer continua sent un valor refugi amb què protegir-se de l’elevat cost dels diners i, alhora, una opció atractiva davant d’altres inversions alternatives”, explica.
Obra nova
Als Estats Units, sempre al capdavant en els moviments de tipus, ja s’aprecia una desacceleració del sector amb un tipus de finançament a 30 anys per a les hipoteques que ja és al 7%. Però a Espanya les coses no es veuen tan malament.
Luis Corral, de Fòrums Consultors Immobiliaris, comenta que estem davant d’una contracció de la demanda en compravenda difícilment avaluable i els tipus marcaran la pauta. “Creiem que en obra nova, davant de l’escassetat de l’oferta, els preus es mantindran, però sí que hi pot haver un descens a segona mà que dependrà de les circumstàncies del venedor i el comprador”. Finalment, Consuelo Villanueva, de Societat de Taxació, apunta que en el context actual, “molts compradors preferiran esperar a veure una evolució del mercat abans d’adquirir”, conclou. En definitiva, el totxo podria trencar la seva tendència creixent, però queda molt lluny del caos del món financer.
