Els habitatges d’obra nova, cada cop més escasses i cares: què esperen els experts per al 2023

Tot i que Espanya necessita una renovació del parc d’habitatges, el mercat d’obra nova no s’enlaira. La manca de matèria primera, uns preus cada vegada més cars i l’escassa oferta fan que la segona mà encara sigui la més important al país. Analitzem el mercat d´obra nova.

L’habitatge d’obra nova s’ha vist com una opció amb més eficiència energètica i comoditat, la realitat és que el mercat està sumit en un profund procés de transformació. Així ho veu Francisco Sierra, director general de Casavo a Espanya i Portugal.

“L’actual incertesa del mercat ha derivat en una reducció de l’estoc d’habitatges disponibles”. A Casavo han observat que aquesta problemàtica afecta, sobretot, ciutats com Madrid i Barcelona, ​​on l’oferta ha disminuït al voltant del 39%.

Per la seva banda, Pablo Balea, director d’Obra Nova d’aProperties, comenta que actualment hi ha una disminució marginal en el volum de transaccions que es fan amb clients finalistes nacionals motivada per la pujada del preu de les hipoteques, “però de moment no és suficient per tenir una incidència significativa sobre la tendència general”. De fet, l’expert estableix que, en els darrers mesos, s’han multiplicat les operacions amb clients no residents incentivades per l’obtenció del Golden Visa, molts perceben el sector residencial espanyol com un actiu refugi davant la inflació on es poden obtenir bones rendibilitats.

Oferta i demanda

Pel que fa a la demanda d’obra nova, Pablo Balea destaca que la demanda en aquest primer tram de l’any ha estat robusta i solvent malgrat el context macroeconòmic. “A les principals places del país els preus s’han disparat aquests últims anys precisament perquè no hi ha prou oferta per satisfer les necessitats de la població. El parc d’habitatge a Espanya necessita una renovació, els clients ho demanen, Europa ho demana… Hi ha una demanda latent desatesa de producte nou que compleixi amb criteris ESG i lamentablement no hi ha una solució plausible per resoldre-la a curt-mig termini”.

Des de Casavo indiquen que, si bé és cert que els habitatges de nova construcció susciten un gran interès, el preu suposa una barrera clara en l’accés a l’habitatge.

“A diferència de l’obra nova, l’habitatge de segona mà permet viure a zones cèntriques i més ben comunicades, ja que la major part de l’obra nova es projecta a zones perifèriques de les grans ciutats, com a conseqüència de la manca de sòl disponible. Després de diferents anàlisis del mercat, a Casavo hem conclòs que, malgrat que l’obra nova té una gran demanda, aquesta es veu redirigida a l’oferta de segona mà com a resposta als preus elevats i la localització d’aquestes promocions”.

I hi ha poca oferta. Francisco Sierra, de Casavo, pronuncia que l’estoc d’habitatge nou a Madrid ha disminuït més d’un 38%, i més d’un 17% en el cas de Barcelona. “Aquestes dades posen en relleu la reducció substancial de l’oferta, que deriva en una reducció de la demanda i, per tant, el fracàs de moltes de les noves promocions que es duen a terme a les grans ciutats”.

Pel que fa als factors que influeixen en la reducció de la construcció, els experts han observat com la incertesa, els canvis constants i els increments en el cost de les matèries primeres s’han posicionat com els principals factors que donen lloc a una manca d’interès per part de les empreses per promoure promocions de nous habitatges.

El portaveu de Properties creu que la volatilitat que hem experimentat aquests darrers anys són fruit d’esdeveniments difícilment previsibles com la pandèmia o la guerra a Ucraïna. “Els terminis per al desenvolupament d’una promoció se solen dilatar molt en el temps, cosa que fa francament complicada prendre decisions sobre això. Últimament també estem veient problemes associats amb la Nova Llei d’Habitatge, els preus de materials de construcció i l’entramat normatiu en què han d’operar els promotors”.

Preus disparats, continuaran pujant?

Segons les dades publicades per l’INE, l’increment interanual en el preu de l’habitatge se situa al 8%. “És probable que aquest encariment es continuï donant de cara a finals del 2022 com a conseqüència de la inflació actual. Tot i això, a Casavo, preveiem un canvi en aquesta tendència alcista dels preus per al 2023”. A aProperties creuen que d’aquí a finals del 2023 es preveu un repunt preus d’un 4%.

Això és perquè la pujada de tipus d’interès per part del Banc Central Europeu (BCE) donarà lloc a una regulació del mercat, especialment en els preus del sector immobiliari. Per això els experts de Casavo vaticinen que el 2023 serà un any amb menors increments en el preu de l’habitatge, donant lloc a la recuperació gradual del sector a Espanya.