Estratègies d’inversió immobiliària

A l’actual panorama immobiliari, és important considerar diverses estratègies d’inversió que s’adaptin a la nova Llei d’Habitatge i al context macroeconòmic.

En aquest article, analitzarem les diferents formes d’inversió al sector immobiliari, centrant-nos en les dues categories principals:

Buy and Sell (compra, reforma i venda).

Buy and Hold (compra per obtenir ingressos recurrents).

A més, examinarem les variants de promoció conegudes com a Build to Sell (BtS) i Build to Rent (BtR), així com altres opcions alternatives com el coliving, les residències d’estudiants i les residències de la tercera edat.

Build to Sell i Build to Rent

La promoció tradicional d’habitatges a la venda es mantindrà estable, especialment en zones costaneres que es beneficiaran de l’augment de compradors estrangers amb més pressupost. D’altra banda, la promoció Build to Rent s’ha vist paralitzada degut a la dificultat per obtenir una rendibilitat atractiva en comparació dels costos de finançament. A més, l’escassetat de sòls als centres urbans ha dificultat el desenvolupament d’aquest tipus d’inversions.

Buy and Sell

Unitats granulars: Aquesta estratègia es basa en la diferència de preus entre habitatges nous i habitatges de segona mà als centres urbans. És important tenir en compte que aquesta opció només està disponible a comunitats autònomes on es pot aplicar un Impost de Transmissions Patrimonials reduït. El segment d’habitatges de luxe continua sent atractiu a causa de l’alta demanda, mentre que el segment d’habitatges de nivell mitjà es veurà afectat per les pujades de tipus d’interès.

Buy and Hold

Aquesta estratègia implica la compra de propietats per obtenir ingressos recurrents a llarg termini. La tendència cap a un lloguer més gran i l’escassetat d’oferta mantindran els preus i els retorns en aquest tipus d’inversions. És important tenir en compte que la nova Llei d’Habitatge afectarà de manera diferenciada els diferents tipus d’inversió i de mercats.

Estratègies de lloguer residencial

Les diferents estratègies d’inversió en residencial que es poden seguir inclouen:

Lloguer a llogaters amb ingressos mig-alts a zones sense declaració de zona tensionada: Aquesta estratègia aprofita el creixement continu de la demanda d’habitatges a zones sense restriccions legals per al lloguer. La possibilitat de renegociar contractes permet copsar la diferència entre l’oferta i la demanda.

Lloguer a llogaters amb ingressos mig-alts en zones amb declaració de zona tensionada: Tot i que la demanda pot ser alta a ciutats com Barcelona o València, hi ha limitacions legals que afecten els preus de lloguer. Els inversors han d’exigir descomptes addicionals al preu de compra per compensar aquests riscos. En aquest cas, els contractes signats abans de la Llei de l’Habitatge, és a dir, abans del 30 de juny del 2023, seran or per als inversors i caldrà negociar el preu de l’immoble a la baixa.

Lloguer a llogaters amb ingressos mig-baixos: Aquesta estratègia es pot veure afectada negativament a causa de la reducció de la inversió i la manca d’habitatges assequibles. El risc de no poder recuperar la inversió a curt termini preocupa els inversors. En aquest cas, els contractes signats abans de la Llei de l’Habitatge, és a dir, abans del 30 de juny del 2023, seran or per als inversors i caldrà negociar el preu de l’immoble a la baixa.

Lloguer temporal: Aquesta estratègia ha experimentat un creixement significatiu, però s’espera que el mercat estigui arribant a la saturació. Pot sorgir un fenomen de contractes temporals falsos on la vivenda esdevé una alternativa al lloguer tradicional.

Lloguer d´habitacions: Aquesta categoria ha experimentat un creixement important, especialment entre joves sense parella i fills. Tot i que no s’apliquen limitacions legals, la gestió pot ser intensiva i requereix professionalització.

Lloguer turístic: Aquesta estratègia ha estat una gran oportunitat d’inversió, especialment a ciutats turístiques i zones costaneres. No obstant això, hi ha limitacions i regulacions a molts mercats, cosa que requereix una gestió intensiva per part de l’inversor per maximitzar la rendibilitat

Conclusió

Invertir en residencial pot continuar sent una estratègia d’inversió malgrat la nova llei de l’habitatge. Encara que hauràs de modificar algunes coses sobre la manera com inverteixes.