by 
Canvis en la llei del lloguer: tot el que has de saber
El mercat del lloguer incorpora novetats importants. Aquest 1 d’octubre de 2026 entra en vigor el Reial decret llei 26/2026, una nova normativa estatal que modifica diversos aspectes de la Llei d’Arrendaments Urbans i introdueix noves mesures de protecció en matèria d’habitatge.
Entre els principals canvis hi ha una regulació més estricta dels lloguers de temporada i per habitacions, noves condicions per a l’actualització de les rendes i la possibilitat de prorrogar determinats contractes de lloguer d’habitatge habitual.
Repassem els punts principals.
1. Més control sobre els contractes de temporada
Un dels canvis més destacats afecta els lloguers de temporada.
A partir d’ara, perquè un contracte pugui considerar-se temporal, haurà d’existir una causa real, justificada i acreditable que expliqui per què el llogater necessita aquell habitatge només durant un període determinat.
Aquesta causa haurà de constar expressament al contracte. Pot respondre, per exemple, a un desplaçament temporal per motius laborals, d’estudis, mèdics o altres circumstàncies que justifiquin que l’habitatge no serà la residència permanent del llogater.
Si no existeix aquesta justificació, el contracte podrà passar a considerar-se lloguer d’habitatge habitual, amb els drets i obligacions corresponents.
La nova normativa també estableix límits a l’encadenament de contractes temporals. En determinades circumstàncies, superar els dotze mesos sense justificació o encadenar més de dos contractes consecutius entre les mateixes parts i sobre el mateix habitatge comportarà que es consideri un arrendament habitual.
2. Noves normes per al lloguer d’habitacions
La reforma també regula específicament el lloguer per habitacions, una modalitat que fins ara disposava d’un marc menys definit.
Una de les principals novetats és que la suma del preu de totes les habitacions llogades d’un mateix habitatge no podrà superar la renda que correspondria al lloguer de l’habitatge complet.
A més, quan l’habitatge es trobi en una zona de mercat residencial tensionat, també s’hauran de respectar les limitacions de renda que estableixi la normativa aplicable.
3. Possibilitat de prorrogar alguns contractes fins a dos anys
La normativa també introdueix una pròrroga extraordinària per a determinats contractes de lloguer d’habitatge habitual vigents.
Quan finalitzi el període de pròrroga obligatòria, tàcita o, en determinats casos, de tàcita reconducció abans del 31 de desembre de 2028, el llogater podrà sol·licitar una pròrroga extraordinària per períodes anuals i fins a un màxim de dos anys addicionals, sempre que es compleixin els requisits previstos per la normativa.
Durant aquest període es mantenen, amb caràcter general, els termes i les condicions del contracte vigent.
4. Límits a l’actualització del preu del lloguer
També hi ha novetats pel que fa a les actualitzacions anuals de la renda.
Entre l’entrada en vigor de la nova normativa i el 31 de desembre de 2027, en els contractes afectats per aquesta mesura, propietari i llogater poden acordar l’actualització de la renda. Si no hi ha un nou acord, l’increment no podrà superar el 2%.
A més, si la renda ja és superior al límit màxim que resulti aplicable segons el sistema d’índexs de preus de referència, no es podrà aplicar cap increment.
Per això, és important revisar cada contracte individualment, ja que el sistema d’actualització aplicable pot variar segons la data de signatura, el tipus de contracte i les característiques de l’habitatge.
5. Les despeses de gestió immobiliària no es poden carregar al llogater
La reforma reforça també la protecció del llogater respecte de determinades despeses.
La normativa impedeix atribuir a l’arrendatari les despeses de gestió immobiliària vinculades a la formalització del contracte de lloguer, així com determinats impostos associats a l’habitatge.
També s’introdueixen més garanties en qüestions com les reparacions necessàries per mantenir l’habitabilitat de l’habitatge i la constatació del seu estat en el moment de finalitzar el contracte.
6. I a Catalunya?
En el cas de Catalunya cal tenir en compte una particularitat important: la normativa estatal conviu amb la regulació autonòmica en matèria d’habitatge.
El mateix Reial decret llei estableix que les noves disposicions estatals sobre lloguers temporals i per habitacions no impedeixen l’aplicació de la normativa que Catalunya hagi aprovat en exercici de les seves competències.
Això és especialment rellevant en municipis declarats zones de mercat residencial tensionat, on ja existeixen limitacions específiques sobre el preu dels nous contractes.
Què passa amb els contractes que ja estaven signats?
Els contractes de temporada formalitzats abans de l’entrada en vigor de la nova normativa continuaran regint-se, en principi, pel règim que els corresponia fins que finalitzi el termini pactat.
Ara bé, si posteriorment es renoven, ja hauran d’adaptar-se al nou règim establert per la llei.
Què significa tot això per a propietaris i llogaters?
La nova normativa fa especialment important definir correctament el tipus de contracte des del principi i conèixer quines normes són aplicables en cada cas.
No és el mateix un lloguer d’habitatge habitual que un contracte temporal o un lloguer per habitacions, i aspectes com la durada, el preu, les actualitzacions o les pròrrogues poden variar considerablement.
Per això, abans de signar, renovar o modificar un contracte de lloguer, és recomanable revisar la situació concreta de l’habitatge i assegurar-se que el contracte s’ajusta a la normativa vigent.
A L’Habitatge podem assessorar-te i ajudar-te a gestionar el teu lloguer amb totes les garanties, tant si ets propietari com si estàs buscant habitatge.
